754 ГЛАВА 22

своем движении от рыночных цен. то в
условиях падающего рынка выходящие ин-
весторы получали выгоды за счет остаю-
щихся.

Проблемы ликвидности я оценки сто-
имости, с которыми столкнулись институ-
циональные инвесторы в конце SO-x годов,
поставили вопрос: существует ли для ин-
весторов такой механизм владения недви-
жимостью. который мог бы обеспечивать
ликвидность и формирование рыночных
цен? Для ответа на этот вопрос лучше об-
ратиться к инвестиционным трастам недви-
жимости [REIT).

./^.Сосуществуют более 30 лет. По сво-
ей сути (но не юридически) они являются
инвестиционными компаниями закрытого
типа, осуществляющими инвестиции не в
финансовые активы, а в недвижимость. Как
и в настоящих инвестиционных компани-
ях, около 9596 их дохода распределяется
между акционерами, и этот доход не обла-
гается налогом. Далее, по крайней -мере 75%
их активов и доходов должны быть связа-
ны с недвижимостью или закладными. REIT
должны иметь не меньше 100 акционеров.
Их портфели должны быть диверсифици-
рованными, и не больше 30% их доходов
может формироваться за счет продажи не-
движимости, которой они владели менее че-
тырех лет. (Последнее требование имеет
целью не допустить превращение REIT в
инструмент спекуляций недвижимостью.)

REIT вовлечены в общий финансо-
вый процесс, который получил название
секьюритизация. (Доли участия в пуле за-
кладных {mortgage participation pools} — см.
гл. 14 — являются еще одним примером
данного процесса.) Управляющий REIT
превращает (секьюритизирует) собствен-
ность в финансовые активы путем приоб-
ретения для REIT собственности. С целью
финансирования покупки управляющий
REIT выпускает свободно обращающиеся
акции. Доходы инвесторы REIT получают
за счет арендной платы, которая распреде-
ляется среди акционеров, и от изменения
стоимости недвижимости, что отражается
в ценах на акции REIT.

По сравнению с прямыми инвестици-
ями или CRf\ /^'//'предлагают инвесторам

ряд преимуществ. Наиболее важным явля-
ется то, что их акции могут свободно обра-
щаться на рынке (как на биржах, так и на
внебиржевом рынке), и таким образом ре-
шаются проблемы ликвидности и форми-
рования рыночных цен.

Далее, совет директоров должен состо-
ять из независимых лиц, не являющихся ак-
ционерами компании, и акционеры REIT
могут сместить директоров, если они не
удовлетворены результатами деятельности
фонда. Кроме того. менеджеры РЕ/Тмогут
наряду с его акционерами участвовать в
распределении прибыли. В результате ин-
тересы менеджеров REIT теснее связаны с
интересами акционеров, чем в случае с CRF.

Подобно инвестиционным компа-
ниям, которые владеют финансовыми ак-
тивами. существуют различные виды REIT.
Некоторые осуществляют инвестиции в за-
кладные под недвижимость, другие — толь-
ко в акции. Большая часть владеет специ-
4>ическими видами собственности, такими,
как квартиры или магазины, в различных
географических точках. Некоторые исполь-
зуют заемные средства для увеличения до-
ходности, другие предпочитают обходить-
ся собственными средствами. Одни осуще-
ствляют публичное предложение акций,
другие котируют свои акции на основе ча-
стных соглашений.

Одно существенное отличие REIT от
инвестиционных компаний, специализиру-
ющихся на финансовых активах, состоит в
том, что сегодня REIT являются действи-
тельно работающими компаниями. Менед-
жеры традиционных инвестиционных ком-
пании (инвестирующих средства в финан-
совые активы) обычно не участвуют в дея-
тельности фирмы, чьими бумагами они вла-
деют. Менеджеры REIT, напротив, часто об-
ладают хорошими управленческими спо-
собностями и осуществляют контроль за
приобретением, управлением собствен-
ностью и формированием портфеля недви-
жимости.

Несмотря на то что /??/r предостав-
ляют институциональным инвесторам мно-
го преимуществ, главный вопрос состоит в
том, достаточно ли широк рынок REJT для
привлечения крупных инвесторов. На на-