Инвестиционные компании                                        753

вительства США, фонды GNMA (или Ginnie Мае), фонды конвертируемых облигаций
и т.д. Некоторые из них организованы в форме инвестиционной компании открытого
типа, другие — в форме инвестиционной компании закрытого типа.

КЛЮЧЕВЫЕ ПРИМЕРЫ И ПОНЯТИЯ

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ТРАСТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость предоставляет привлека-
тельные инвестиционные возможности для
большинства институциональных инвесто-
ров. Несмотря на зигзагообразный цикл
80-х годов, недвижимость является долго-
срочным активом, который приносит
устойчивый доход, а рынок недвижимости
является масштабным и диверсифициро-
ванным. Доходность по операциям с недви-
жимостью показывает слабую корреляцию
с доходностью акций и облигаций и поло-
жительную корреляцию с инфляцией.

Страховые фирмы, особенно по стра-
хованию жизни, давно осуществляют ин-
вестиции в недвижимость. Большая часть
их инвестиций состоит из «прямых сделок»,
когда инвестор единолично владеет соб-
ственностью. Иногда для выполнения опре-
деленных функций ему могут помогать тре-
тьи лица. Пенсионные фонды, как государ-
ственные, так и частные, пришли на ры-
нок недвижимости в основном в конце
70-х — начале 80-х годов (скептики заме-
тят, что данный приход совпал с пиком цик-
ла цен на недвижимость). Хотя некоторые
пенсионные фонды непосредственно уча-
ствуют в сделках, большая их часть инве-
стирует средства через смешанные фонды
(commingled funds). Смешанные фонды
обычно представляют собой товарищества
с участием инвесторов. Управляющая фир-
ма организует товарищество и выполняет
функции консультанта и менеджера по
управлению собственностью товарищества.

Первые смешанные фонды недвижи-
мости (CRF) были открытыми в том смыс-
ле, что участникам разрешалось вступать и
покидать фонд на основе оценочной стои-
мости активов CRF, которую определяли
менеджеры. В дальнейшем появились за-
крытые фонды, которые быстро стали бо-
лее популярными. Данные С/^создавались
на определенный срок и на определенную
подписную сумму. После учреждения фон-
да в него не допускались новые участники,
а существующие участники не могли его
покинуть.

Институциональные инвесторы разме-
щают в CRF миллиарды долларов, в пря-
мых сделках они используют меньшие сум-
мы. CRF казались особенно эффективным
инвестиционным инструментом до тех пор,
пока цены на недвижимость продолжали
расти. Однако когда в конце 80-х годов це-
ны на недвижимость стали падать, то оче-
видным стал основной недостаток струк-
туры CRF— очень ограниченная или вооб-
ще отсутствующая ликвидность.

Институциональные инвесторы обна-
ружили, что они не могут реализовать не-
движимость. При спаде деловой активнос-
ти на рынке недвижимости трудно было
продать собственность, которая находилась
в прямом владении. Действительно, закры-
тые CRF никогда не обещали участникам,
что их собственность будет ликвидна до мо-
мента окончания существования фонда.
Более того, в интересах участников фон-
дов вторичный рынок развивали очень
слабо.

Наибольшее разочарование принесли
открытые CRF. Инвесторам приходилось
занимать очередь на выход из фонда. Но-
вых участников было мало, а менеджеры
фондов не могли продавать собственность,
чтобы удовлетворить заявки на выход, ес-
ли это не отвечало интересам остающихся
инвесторов. Возможно даже, наиболее уд-
ручающими были цены, по которым раз-
решалось выйти из фонда инвесторам-сча-
стливчикам. Поскольку оценочные цены
на собственность, как правило, отстают в